A Földforgalmi törvény egy ún. közjogi jellegű, kógens jogszabály, azaz nincs lehetőség az attól való eltérésre (a Ptk. rendszerétől eltérően).

Gondoljunk például arra, hogy a felek nem állapodhatnak meg a 300 hektáros tulajdoni maximum átlépéséről vagy az elővásárlási sorrend figyelmen kívül hagyásáról sem – olvasható a MAGOSZ tájékoztatójában.

terület

Amennyiben előre kifizetjük a vételárat, úgy azt javasolt foglalóként feltüntetni – fotó: pixabay.com

Mint írják, éppen ezért ajánlott óvatosnak lenni a régóta használatban lévő sablonszerződésekkel, hiszen az jó eséllyel tartalmazhat olyan elemeket, melyeket már eltérően szabályoz a jogalkotó, nem is beszélve a bírósági joggyakorlat által kimunkált előírásokról.

Pont emiatt indokolt a szerződésmintákat rendszeresen (de legalább a törvénymódosítások idején) felülvizsgálni, hiszen egy hatályon kívül helyezett előírást a szerződésben hagyni automatikusan elutasítást von maga után.

Ez kifejezetten igaz a haszonbérleti szerződésekre is.

Előre kifizetni a vételárat? Számíthatunk a jogvitára!

Ez számos kockázatot rejt magában. Elég csak arra gondolni, ha az Eladó a vételár átvételét követően már el is költi a kapott pénzösszeget.

Viszont egyáltalán nem biztos, hogy az szerzi meg végül a tulajdonjogot, aki Vevőként a szerződést kötötte és aki már megfizette a vételárat. Ha ugyanis egy elővásárlásra jogosult „rájelentkezik” a szerződésre a kifüggesztés során és ezzel megelőzi őt a sorrendben, a tulajdonjogot nem a szerződéses Vevő, hanem ez utóbbi személy szerzi meg.

A szabály viszont az, hogy a megfizetett vételárat az Elővásárlásra jogosult személy az Eladó részére köteles megfizetni (nem pedig a szerződés szerinti Vevőnek).

Ebből következően a szerződés szerinti Vevő nem is követelheti az Elővásárlásra jogosulttól a pénzösszeg kifizetését (hiszen a szerződés nem a Vevő és az elővásárlásra jogosult között jön létre).

A megfizetett vételárat tehát csak az Eladótól lehet visszakövetelni, aki általában nem is érti ezt a jogi háromszögezést és nem hajlandó viselni például az utalással járó költségeket – írja a MAGOSZ.

Miként védhető ki mégis az, hogy ilyen helyzetbe kerüljünk?

Amennyiben előre kifizetjük a vételárat, úgy azt javasolt foglalóként feltüntetni, annál is inkább, hiszen idén július 1-től a jogszabály kiemelt védelmet biztosít az ilyen helyzetekre:

Ha a Vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az Elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni, ennek igazolását pedig csatolnia kell az elfogadó jognyilatkozatához. [Földforg. tv. 21/A. §]