Az elbirtoklásról már az Agroinform is írt nem olyan rég, most pedig a részletekbe is betekintést nyerhetünk.

Dr. Szabó Kristóf Lajos, ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász, földhivatali és földügyi szakértő szerint a folyamat nem egyszerű, de bizonyos szabályokat betartva legális lehet az elbirtoklás menete.

Az elbirtoklás azt jelenti és akkor történhet meg, ha az elbirtokló legalább 15 éven át sajátjaként, megszakítás nélkül a birtokában tartja az ingatlant. Az elbirtoklás ugyanolyan jogcím, mint például az adásvétel vagy az ajándékozás. Vannak azonban kizárt esetei, ilyen például, ha bűncselekménnyel, erőszakos vagy alattomos úton (okirathamisítás, esetleg kényszerítés révén) jut az ember a birtokához. Ezért az illegálisan birtokba vett ingatlan esetén az elbirtoklás nem jöhet szóba.

Az ingatlan elbirtoklása során azt is vizsgálni kell, hogy a folyamat során felmerül-e bűncselekmény gyanúja. Ha beigazolódik, hogy az elbirtoklás menete egy vagy több ponton jogsértő, akkor a tulajdonszerzés nem legalizálható – hívta fel a figyelmet az ügyvéd.

megállapodás

Az ingatlanelbirtoklást kizárja, ha valaki más valamilyen jogcímen már használja a lakást, házat, például bérbe vette, szívességi használatra megkapta vagy bejegyzett haszonélvező – forrás: Pixabay

Fontos tudni, hogy nem teszi jogellenessé az elbirtoklást, ha az elbirtokló tudatában van annak, hogy az ingatlan más tulajdonát képezi. Jellemző eset, hogy az évtizedek óta külföldön élő személy üres telkét a szomszéd elkezdi gondozni abban a hiszemben, hogy az már az ő „birtoka", a birtoklása végleges. Ilyenkor fennáll az ingatlanelbirtoklás opciója.

A legfontosabb, hogy az ingatlanelbirtoklás csak akkor érvényesül, ha az elbirtokló 15 éven át a sajátjaként kezeli az ingatlant, mintha a tulajdonosa lenne, azaz lakja, gondozza, megfizeti utána a közterheket, közüzemi díjakat.

A szakértő hangsúlyozta, hogy a sajátjaként történő kezelést, az ingatlanelbirtoklást kizárja, ha valaki más valamilyen jogcímen már használja a lakást, házat, termőföldet, például bérbe vette, szívességi használatra megkapta vagy bejegyzett haszonélvező.


Hogy bejegyzett legyen az elbirtoklás, fontos, hogy a 15 év valóban megszakítás nélküli legyen. Tudni kell azt is: törvény és a bírósági gyakorlat meghatározza az elbirtoklás menetét, aminek megszakítását az ingatlan bejegyzett tulajdonosa is kezdeményezheti, ha bírósági eljárást kezdeményez az elbirtoklás ellen. Korábban a tulajdonos írásbeli felszólítása is elég volt, ma már csak a bírósági eljárás vezet az ingatlanelbirtoklás megszakadásához. Szintén ugyanez a jogkövetkezmény, ha a bejegyzett tulajdonos gyakorolja a jogosultságait, azaz például ha az ingatlant ő maga veszi birtokba, eladja vagy esetleg jelzálogjoggal megterheli, magyarázta a szakértő.

Az elbirtoklás jellemzően peres eljárással folytatódik. Az elbirtokló polgári peres eljárást kezdeményez az ingatlan földhivatalnál bejegyzett tulajdonosa ellen az elbirtoklás megállapítására, valamint a tulajdonjogának bejegyeztetésére. Dr. Szabó Kristóf Lajos szerint gyakran előfordul, hogy a tulajdoni lapra bejegyzett tulajdonos elhunyt vagy nem lehet beazonosítani. A bíróságok halálesetnél általában egy élő örökös vagy ennek hiányában az állam bejegyzését kérik, ezután pedig az elbirtoklás kapcsán a pert ellenük kell indítania az elbirtoklónak. Bonyolultabb, ha nem beazonosítható a tulajdonos, ilyenkor egy ügygondnok kijelölése lehet megoldás, aki képviseli a tulajdonos érdekeit az elbirtoklási per során. Ugyanakkor ha nincs vitás kérdés, lehetőség van az elbirtoklás elismerésére szerződéses úton is, per nélkül.


Az ügyvéd szerint Magyarországon ma meglehetősen ritka az elbirtoklás. Ennek az az oka, hogy többségben peres módon érvényesítik az elbirtoklást, ami rendszerint évekig tart és költséges, valamint megfelelő bizonyítottságot is igényel, amelyet nem könnyű prezentálnia az elbirtoklás mellett döntőnek. Ha pedig sikeres az elbirtoklás és hozzájuthattunk ingyen a megálmodott ingatlanhoz, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően az adóhatóság vagyonszerzési illetéket szab ki az elbirtoklás jogcímen frissen szerzett tulajdonjogra.

Forrás: Pénzcentrum