Az építményi jog téged is érinthet! De mi is az pontosan?

Az új jogintézményről a minap írtunk ebben a cikkünkben. Mivel a téma sokakat érdekelhet, dr. Nagy Nikoletta ügyvéd, környezetvédelmi és egészségügyi szakjogász segítségét kértük abban, hogy segítsen eligazodni a paragrafusok útvesztőjében. Az ügyvédnő kiemelt szakterülete az agrárjog.

A szakember előre bocsátotta: az építményi jogra vonatkozó előírásokat 2023-tól illesztette be a Polgári Törvénykönyv szabályai közé a jogalkotó, az erre vonatkozó szabályok 2023. június hó 24. napján léptek hatályba. A jogintézmény alapvető célja, hogy az egyébként beépíthető ingatlanokon akár maga a tulajdonos, akár egy harmadik személy (pl. építési vállalkozó) építmény elhelyezésére és használatára szolgáló jogosultságot szerezzen. Az építményi joggal rendelkező személynek számos előnye származhat az ilyen jogosultságból: elsősorban egy stabil jogi pozíciót biztosít a más tulajdonában álló ingatlanon, mivel egyértelműen meghatározottak a lehetőségei egy későbbi építési tevékenység kapcsán, de mivel az építményi jog akár jelzáloggal is terhelhető, tehát egy későbbi építési beruházás finanszírozása mind az építményi jog jogosultja, mind a finanszírozó hitelintézet szempontjából egyszerűbbé, kiszámíthatóbbá válhat.

Tekintsük át az építményi jog legfontosabb jellemzőit!

1. Az építményi jog önálló forgalom tárgya lehet (vagyis átruházható, eladható, elajándékozható és jogutódlás tárgyát is képezheti, vagyis örökölhető) az általa érintett ingatlantól függetlenül is, vagyis gazdát cserélhet úgy is, hogy az építményi joggal terhelt ingatlan tulajdonosa nem változik. Igaz ez fordítva is, vagyis az építményi jog fennállása alatt az ezen joggal terhelt ingatlan átruházása vagy megterhelése (pl. jelzálogjog bejegyzése) az építményi jogot nem érinti, ennek jogosultjával szemben csak azok a terhek hatályosak, amelyek az építményi jog bejegyzését a rangsorban megelőzték. Mit jelent ez a gyakorlatban? Ha pl. az ingatlanon volt egy 2022-ben bejegyzett jelzálogjog, majd ezt követően, 2023. júliusában alapítottak egy építményi jogot, illetve 2023. augusztusában egy újabb jelzálogjog került az ingatlanra, akkor az építményi jog jogosultjával szemben kizárólag a 2022-ben bejegyzett jelzálogjog lesz hatályos. Nincs természetesen akadálya annak, hogy a tulajdonjog és az építményi jog „összekapcsolódva" cseréljen gazdát, de a jogalkotó az építményi jog önálló forgalomképességével biztosítani kívánta a két jog önálló életét.

Dr. Nagy Nikoletta ügyvéd, egészségügyi és környezetvédelmi szakjogász – fotó: drnagynikoletta.hu

2. Az építményi jog határozott időre, maximum 50 évre alapítható, ha ennél több időre alapítják, 50 év elteltével akkor is megszűnik. Nem árt azonban tudni, hogy ha a jogosult 15 éven át nem gyakorolja az építményi jogát, akkor szintén megszűnik.

3. Az építményi jog létrejöttéhez írásbeli szerződés, vagy más jogcím szükséges, ezen kívül a jogosult javára vonatkozó építményi jogot az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni. Érdekes szabálynak tűnhet, hogy az építményi jogot az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.

4. Mivel az építményi jogot minden esetben be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, így bárki számára egyértelműen láthatóvá válik, amennyiben az építményi joggal érintett ingatlan tulajdoni lapján megtekinti. Az építményi jog tehát mindig határozott időre, legfeljebb 50 évre alapítható és fontos kérdésként merül fel, hogy mi történik annak lejáratakor a létrejött felépítménnyel. Amennyiben az építmény eltávolítható, úgy azt az építményi jog jogosultja a jog lejáratakor magával viheti, ha pedig egy önálló épület jött létre, az főszabályként osztja az alatta fekvő telek jogi sorsát, vagyis a telektulajdonos tulajdonába kerül. Ebben az esetben a telek tulajdonosa nem köteles ellenértéket fizetni az építmény tulajdonosának. Természetesen a felek ettől eltérően is megállapodhatnak, vagyis a létrehozott épület önálló ingatlanként - akár földhasználati jog alapításával egyidejűleg - az építtető tulajdonába is kerülhet. A földhasználattal kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy az ingatlannak a földhasználati joggal terhelt részén (vagy egészén) építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani. Vagyis ingatlanon (termőföldön) egyszerre földhasználat és építményi jog nem állhat fenn! Ebből következően amennyiben a termőföld haszonbérlője kíván építményi jogot alapítani a haszonbérlet fenntartása mellett (pl. egy pályázati forrásból finanszírozott beruházás megvalósítása miatt), akkor legalább az építményi joggal érintett ingatlanrészre (pl. alrészletre) az alapítással egyidejűleg meg kell szüntetni a haszonbérletet.

5. Közös tulajdonban álló ingatlanon építményi jog csak úgy alapítható, ha ez minden tulajdonostárs tulajdoni hányadát együttesen terheli, vagyis olyan eset nem nem lehetséges, hogy az építményi jog csak az egyik, vagy másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát terhelje. Ebből következően közös tulajdonú ingatlan esetén az építményi jog alapításához a - közös tulajdonra vonatkozó szabályok alapján - a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges! Itt említem meg, hogy az építményi jog több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet, ilyenkor az ő viszonyukra, a jogaik gyakorlására és kötelezettségeik teljesítésére szintén a közös tulajdonra vonatkozó szabályok az irányadók.

6. Az építményi jog gyakorlásának korlátját a rendes gazdálkodás követelménye és az építésügyi szabályok jelentik, az építményi jogot alapító szerződés azonban további korlátozásokat és követelményeket is megállapíthat. (Természetesen - mivel egy polgári jogi szerződésről van szó - az abban foglaltak kizárólag kölcsönös megegyezésen alapulhatnak, jogellenes feltétel vagy kikötés ebben a szerződésben sem szerepelhet!). Kiköthető ugyanakkor pl. hogy az építményi jogot a jogosult csak az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg, ez nyilván az építményi jog jogosultja rendelkezési jogát korlátozza, de közös akaratnyilatkozat esetén minden további feltétel nélkül alkalmazható ezen korlátozás.

Jogok és kötelezettségek

• Mivel egy ingatlanról van szó, ahhoz nem csak jogok, hanem kötelezettségek is kapcsolódnak, ezzel kapcsolatban a Ptk. úgy fogalmaz, hogy az ingatlannal, illetve az azon létesített épülettel kapcsolatos terheket, valamint az épülettel kapcsolatos kárveszélyt is, az építményi jog jogosultja viseli és őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is. Mindez azonban csak akkor igaz, ha a felek a szerződésben nem állapodtak meg másképp, megegyezhetnek ugyanis abban, hogy a terheket megosztják egymás között, pl. az ingatlannal kapcsolatos terheket a tulajdonos, míg az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos terheket az építményi jog jogosultja viseli.

Az építményi jog megkönnyíti a földterületek akár ilyen célú hasznosítását is – fotó: pixabay

• Az építményi jog szerződéssel történő alapítása főszabály szerint ingyenes, alapítása történhet ugyanakkor visszterhesen is (vagyis ellenérték fejében), ebben az esetben az építményi jogosultat ellenszolgáltatásként egyszeri és/vagy időszakonként rendszeresen visszatérő fizetési kötelezettség, ún. „építménybér" terheli az ingatlantulajdonos, pontosabban a mindenkori ingatlantulajdonos javára. Az „építménybér" mértékét és esedékességét ugyancsak az építményi jogot alapító szerződésben kell meghatározni. Az „építménybér" alkalmazása mellett szól, hogy a Ptk. egyéb rendelkezései az ingyenes szerződéseket általában mérsékeltebb jogi védelemben részesítik, az építményi jog esetében azonban az ingyenesség folytán az építményi jog megszűnésének jogkövetkezményei körében is eltérő szabályok érvényesülnek.

Mi van, ha megszűnik a jog?

• Az építményi jog megszűnése esetére a felek rendezhetik az újonnan létrejött építmény tulajdonjogát érintő kérdéseket és az ezzel összefüggésben vagy egyébként is az egymással szemben érvényesíthető igényeket, fizetési, illetve térítési kötelezettségeket. Ilyen megállapodás hiányában, tehát a szerződés erre vonatkozó rendelkezést külön nem tartalmaz, a földterülettel alkotórészi kapcsolatba került építmény az ingatlan tulajdonosának tulajdonában marad, aki erre vonatkozó eltérő megállapodás hiányában az épület értéke tekintetében a megszűnt építményi jog jogosultja irányában megtérítési kötelezettséggel nem tartozik. (Érthetőbben fogalmazva: ha nem állapodtak meg a felek az elszámolás módjában, akkor az ingatlan tulajdonosa „gazdagodott" a felépítménnyel, az építményi jog jogosultja pedig „így járt".)

• Más eset, amikor a felek az építményi jogot alapító szerződésben abban állapodnak meg, hogy az építmény önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ez utóbbi esetben ugyanis a megszűnt építményi jog jogosultja az építményi jog megszűnésével válik annak önálló ingatlanként a tulajdonosává, továbbá az építmény használatához szükséges mértékben az épület tulajdonosát megillető, a jogszabály szerinti földhasználati jog jogosultjává. Ez esetben az eredeti tulajdonos tulajdonjogának terjedelme nem változik, újabb tulajdonjogot nem szerez, az előző példánál maradva nem „gazdagodik", az építményi jog jogosultja viszont az általa létesített épületen tulajdonjogot és az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékig a földre vonatkozóan földhasználati jogot szerez.

• Külön vizsgálandó az az eset, amikor a felépített épület állagsérelem nélkül fizikailag elválasztható a földterülettől, és arról eltávolítható, elvihető, ebben az esetben a megszűnt építményi jog jogosultja számára a jogszabály lehetővé teszi, hogy az ilyen építményt a saját költségén a földtől elválaszthassa és elvihesse (ez az ún. „elvitel joga").

Nem egyszerű eligazodni a jog útvesztőiben, szerencsénk van, ha találunk egy jó szakembert – fotó: pixabay

7. Az építményi jog megszűnésével kapcsolatos legfontosabb szabályok legtöbbjét már említettem, így azokra ismételten nem térek ki. Mi a helyzet akkor, ha az épület megsemmisül (pl. leég)? Fontos tudni, hogy az épület megsemmisülése az építményi jogot nem érinti, vagyis akár van épület, akár nincs, a jog fennmarad! Az építményi jog nem szűnik meg automatikusan azzal sem, ha az építményi jogot az ingatlan tulajdonosa, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát az építményi jog jogosultja szerzi meg, ilyenkor tulajdonképpen egy kézben egyesül a két jog. Ha jogügylettel (szerződéssel) szeretnénk az építményi jogot megszüntetni, ahhoz szükséges a jogosult építményi jogáról történő, írásbeli lemondó jognyilatkozata és az építményi jognak az ingatlan-nyilvántartásból való törlése. Az építményi jog megszüntetésének egy sajátos esete, amikor a határozott idő vagy az legfeljebb ötven év eltelte előtt az építményi jogot a bíróság a tulajdonos keresete alapján megszünteti. Erre abban az esetben kerül sor, ha az ingatlan tulajdonosa bizonyítja, hogy az építményi jog jogosultja az őt megillető jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte. A termőföldeken fennálló építményi jog specialitásai A fentiekből kitűnik, hogy alapvetően nem a termőföldeken létesítendő építmények, épületek kapcsán került bevezetésre az építményi jog, azonban fontos megvizsgálnunk az építményi jog gyakorlati érvényesülését a földek vonatkozásában is. Már csak azért is, mert 2023. július 1-jétől a Nemzeti Földalapról szóló törvény az állami tulajdonban álló földek kapcsán is bevezette az építményi joggal kapcsolatos rendelkezéseket.

És az állami tulajdonú földek?

Az új szabályok szerint bármely, a Nemzeti Földalapba tartozó területen felépítménnyel rendelkező személy javára legfeljebb 20 éves időtartamra építményi jog alapítható. Az építményi jog ellenértékének meghatározása során az adott terület használati jogosultságának tényleges értékét kell figyelembe venni. Tehát állami tulajdonú földek kapcsán három speciális vonást kell kiemelnünk az általános szabályokhoz képest: az egyik, hogy csak a már meglévő felépítmény kapcsán alapítható, a másik, hogy legfeljebb 20 éves időtartamra (igazodva a haszonbérleti szerződések maximális hosszához), a harmadik pedig, hogy minden esetben meg kell határozni az állami földön alapított építményi jog értékét, a használati jogosultság tényleges értékéhez igazítva. Tehát állami tulajdonú földek esetében nem merülhet fel a későbbi osztott tulajdon – vagyis, hogy az épület magántulajdonba kerül, az alatta fekvő föld pedig állami tulajdonban marad – létrehozásának lehetősége.

Más a helyzet azonban a nem állami tulajdonú termőföldek esetében. Ezen ingatlanokon nincs akadálya ugyan az építményi jog létesítésének, de minden esetben figyelemmel kell lenni egyrészt a földforgalmi törvényben foglaltakra – például az adásvételt követő öt éven belüli beépítési korlátozásokra – másrészt pedig az adott település helyi építési szabályzatában foglaltakra. Utóbbi előírásoknak kiemelt jelentősége van az építményi jog szempontjából, hiszen ha egy település mezőgazdasági övezetében bármilyen építési tevékenység tilos, akkor az építményi jog alapításának sincs értelme, illetve az építményi jog tartalmának, értékének minden esetben a helyi építési szabályokban foglalt előírásokhoz kell igazodnia. Vagyis ha az adott településrendezési eszköz egy földterületen csak ideiglenes, könnyen eltávolítható építmények elhelyezését teszi lehetővé, az az esetlegesen alapítandó építményi jog értékét is jelentősen csökkenti egy valamilyen mértékben beépíthető ingatlant érintő építményi jogéhoz képest. A Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak alapján érdemes a magántulajdonú földek kapcsán is legfeljebb 20 éves időtartamban meghatározni az építményi jog időtartamát, amennyiben azt harmadik személy javára alapítják.

Összefoglalva a fentieket, megállapíthatjuk, hogy egy olyan új jogi lehetőséggel bővült az ingatlanjaikat hasznosítani kívánó tulajdonosok és ingatlanhasználók eszköztára, amellyel várhatóan elsősorban nem a termőföldek, hanem a belterületi, egyébként beépíthető ingatlanok kapcsán fognak majd élni a jogosultak. Az építményi jog azonban a termőföldek használóinak is egy jó lehetőséget teremt arra, hogy például pályázati forrásból megvalósuló beruházásaik, felépítményeik létrehozásának és használatának finanszírozását a korábbinál stabilabb jogi helyzetben tudják megoldani, mint az építményi jog jogosultjai.