Mit jelent pontosan a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog azt jelenti, hogy az egyik ingatlan birtokosa egy meghatározott célból igénybe veheti egy másik személy ingatlanát. A törvényben nincs tételesen felsorolva, hogy a szolgalmi jog milyen célokra alapítható, a leggyakoribb okok: saját ingatlanunk megközelítése, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése.

Hogyan jön létre a szolgalmi jog?

A szolgalmi jogot szerződéssel lehet létrehozni. Vannak azonban olyan esetek, amikor még az érintett tulajdonos engedélye sem szükséges hozzá (a vezetékjognál vagy az öntözési szolgalomnál). A bírósági gyakorlat szerint szolgalmat határozatlan időre és ellenérték nélkül lehet alapítani, de az ingatlanban beállott értékcsökkenést meg kell téríteni a tulajdonos részére.

A szerződés nem elég, a szolgalom létrejöttéhez az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Bejegyezni pedig csak olyan megállapodást lehet, amelyet közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglaltak.

Mi a helyzet osztatlan közös tulajdon esetén?

Osztatlan közös tulajdon esetén a szerződésben minden tulajdonostársnak szerepelnie kell, ahogy az is elengedhetetlen, hogy a bejegyzéshez minden tulajdonostárs megadja az engedélyét.

Kell-e fizetni az átjárásért?

A szolgalmi jog gyakorlásáért ellenérték nem köthető ki, de az ingatlanban bekövetkező értékcsökkenést meg kell téríteni.

Egy kút közös használatakor például az is felmerülhet, hogy ki és milyen arányban viseli a vízdíjat. Legtöbbször fele-fele arányban viselik a költségeket, de van, hogy az egyik fél esetén a használat sokkal gyakoribb és jelentősebb, mint a másiké, ilyenkor ez az arány az irányadó.

Vezetékjog

Sok ingatlan esetében előfordul, hogy a közműszolgáltató részére (például a villamoshálózat üzemeltetője részére) közérdekű használatot, vezetékjogot jegyeznek be az ingatlanra.

Ehhez nem szükséges a tulajdonos engedélye, de alapítására csak jogszabályban meghatározott esetben kerülhet sor.

A használati jog alapításáért a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás jár. A kártalanítás viszont csak előzetesen igényelhető, már kiépített vezeték esetén erre nincs lehetőség.

A hálózatot az engedély kiadásától számított 2 éven belül meg kell építeni, ellenkező esetben a vezetékjog megszűnik.

Öntözési szolgalom

Viszonylag új lehetőség az öntözési szolgalom alapítása. Ez azt jelenti, hogy a szolgáló ingatlan tulajdonosa, használója köteles tűrni azt, hogy az ingatlanán az öntözéses gazdálkodást folytató mezőgazdasági termelő vonalas vízilétesítményt átvezessen és üzemeltessen, az ehhez szükséges vízimunkákat elvégezze, illetve az öntözőberendezést átvezesse.

A vezetékjoghoz hasonlóan itt sincs szükség a tulajdonos engedélyére, sőt a létrejötte is automatikusan, a vízjogi létesítési vagy üzemeltetési engedélyben történik.

Az ingatlan tulajdonosát a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg, az öntözési szolgalom keletkezésére tekintettel egyszeri jelleggel, valamint - az ingatlan igénybevétele esetén - figyelemmel az igénybevétel időtartamára, jellegére – rendszeresen is. [2019. évi CXIII. törvény 2-3. §].