Kérdések és válaszok az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról

Az osztatlan közös tulajdon felszámolásával kapcsolatban eddig összegyűlt gyakorlati tapasztalatokról, a bekebelezés buktatóiról beszélt Dr. Cseh Tibor András az Agroinform Osztatlan Termőföldek Webináriumán 2021. június 30-án.

Költségek

Az osztatlan közös tulajdon megosztással való megszüntetésének 15 ezer forintos eljárási költsége van a járási földhivatal felé. Ezen felül ügyvédi vagy közjegyzői díj merül fel, legyen szó megosztásról vagy bekebelezésről. A postaköltség is magas lehet, ha sok tulajdonostárs van, hiszen valamennyit értesíteni kell az eljárásról.

Illetékfizetés: megosztás esetén, ha mindenki ugyanannyi tulajdonnal fejezi be az eljárást, mint amennyi tulajdoni részesedése volt előtte, akkor nem kell illetéket fizetni. Bekebelezés esetén az egyik tulajdonoshoz több tulajdon kerül, ebben az esetben a többlet után kell fizetnie 4%-os vagyonszerzési illetéket.

Szükség van-e földmérőre?

Jogi megosztásról van szó, így földmérő bevonása nem kötelező. A MAGOSZ azonban azt tanácsolja, hogy vegyék igénybe a földmérők szolgáltatását: egyrészt egy későbbi határvita ezzel megelőzhető, másrészt pedig, ha egy utat kell kimérni vagy szolgalmi jogot kell beiktatni, abban ők tudják nyújtani a legmegfelelőbb segítséget.

Kiket kell értesíteni?

Minden tulajdonostárs értesítésére szükség van. Minden esetben a tulajdoni lapon szereplő címekre szükséges tértivevénnyel értesítést küldeni, mert az a közhiteles nyilvántartás alapja.

Nem csak a tulajdonostársakat, hanem a bejegyzett földhasználókat is értesíteni szükséges, viszont ezek nem nyilvános adatok, ezeket a járási földhivataltól lehet kikérni a megosztásra hivatkozva, a helyrajzi szám vonatkozásában.

Hogyan történik a megosztással kapcsolatos döntés?

Nincs szükség minden tulajdonostárs hozzájárulására (de mindenkit tájékoztatni kell!), 50 % tulajdoni hányad +1 tulajdoni hányad hozzájárulásával lehet meghozni a döntést a megosztásról.

Nagy szerepe van az időzítésnek is: aki ugyanis először bemegy a földhivatalba és benyújtja a megosztásra irányuló kérelmet, az lesz az ügy „ura”, az ő kezében lesznek a döntéshez szükséges eszközök. Elhunyt tulajdonosok földterületével kapcsolatban fontos megjegyezni: ezen személyek tulajdoni hányadára eső szavazati jog a hozzájáruláshoz fog sorolódni.

Hogyan kell megkötni az egyezséget?

Nem kötelező a tárgyalás, de az eljárás ügyvédköteles, ebből kifolyólag az ügyvéd kötelessége az aláírók beazonosítása, felkeresése.

Dr. Cseh Tibor András előadása:

Mi történik, ha az Állam is tulajdonos?

Lehet szó ebben az esetben is megosztásról és bekebelezésről is. Megosztásnál ugyanúgy „viselkedik” az Állam, mint bármelyik tulajdonostárs, tértivevényes levélben kell értesíteni a Nemzeti Földügyi Központot.

A tulajdoni lapon szereplő adatok és a valóságos művelési ág eltérnek egymástól. Mi a teendő?

Egy hektár alatti szántó esetében például megtörténhet a bekebelezés, ami akkor is igaz, ha időközben szőlőtelepítésre került sor, amely esetében a bekebelezési területméret alacsonyabb lenne, de nem lett átvezetve a művelési ág.

Ebben az esetben egy majdnem 1 hektáros gyümölcsös vagy szőlőterület is bekebelezhető!

A megosztás előtt mindenképpen tisztázni szükséges a művelési ágat!

Megosztás előtt előtt mindenképpen tisztázni szükséges a művelési ágat – Fotó: pixabay

Erdőterületek

Fontos tudni, hogy erdőterületek esetében nem csak területi minimum van, hanem minimálisan 30 méter szélesnek kell lenni az erdőnek, sőt a faanyag térfogatot is figyelembe kell venni.

Használati jogok

• A haszonbérlet a bekebelezés és a megosztás esetén is változatlanul fennmarad.

• Szintén nem szűnik meg a haszonélvezeti jog.

• Ami megszűnik: használati megosztás. Ebben főleg az erdőterületek érintettek. A korábban meghatározott használati megosztást, ha már korábban volt ilyen, a feleknek nem kell figyelembe venniük. A használati megosztás a kimérés vagy a bekebelezés után megszűnik.

Bekebelezés

Nem számít új jogintézménynek, de a termőföldek esetében most került bevezetésre a természetben nem megosztható területek kapcsán a bekebelezés, melynek oka, hogy nem megosztható például egy hektár szántó vagy erdő, intenzív kultúrák esetében pedig 3000 négyzetméter terület.

Két típusa van a bekebelezésnek:

• Nagyobb területek esetében klasszikus eljárás: ügyintézés a járási földhivatalban, területmegosztás az osztóprogrammal, megegyezés, ügyvédi ellenjegyzés. A megosztási megegyezésbe kell belefoglalni, hogy ha valaki a területi minimum alatt van, melyik tulajdonoshoz került. Ennek eljárási díja 15 ezer forint, és a járási földhivatal erre a célra rendszeresített formanyomtatványát szükséges használni.

• „Törpeparcellák”: elsősorban akkor, ha a teljes terület nem éri el önmagában az 1 hektárt. A költségviselés eltérő az előző esethez képest, illetve nem szükséges előzetesen megjelenni a járási földhivatalban, csak 6600 forintos eljárási díjat kell befizetni. Mindehhez a klasszikus földhivatali formanyomtatványt szükséges beadni.

Ki lehet bekebelező?

Legalább 3 éve tulajdonostársnak kell lennie a leendő bekebelezőnek. Ezzel kapcsolatban előfordulnak visszaélések (pl. közeli hozzátartozók közötti ajándékozás esetén nem feltétel a 3 év), de ezeket az eseteket az Ügyészségnek jelenteni kell, hiszen fennáll a bűncselekmény gyanúja!

Mennyit kell fizetnie a bekebelezőnek?

A Nemzeti Földügyi Központ honlapján nyilvános egy minimum ajánlat, de ettől el lehet térni! A döntő szempont az lesz, hogy ki ajánl többet, így akár a kisebb tulajdonostárs is lehet bekebelező.  Sajnos a bekebelezéshez hitel felvételére nincs lehetőség, a bank esetleg hitelígérvényt tud nyújtani, amíg nem zárult le a bekebelezési eljárás.

Legmagasabb pénzbeli ajánlat lesz a nyerő. De kinél tehetünk ajánlatot?

Az ügy "ura", azaz hivatalos képviselője (aki elkezdte az ügyintézést) köteles kezelni az ajánlatokat, és meghozni a döntést.

Buktatók a bekebelezésnél

Adás-vételnél egyszerűbb a helyzet, hiszen a felek per-, teher- és igénymentesen kell, hogy rendezzék az adás-vételt. Bekebelezés esetén azonban egyoldalú aktus történik:

az esetleges jelzálogjog áthárul a bekebelezőre.

Ennek elkerülése érdekében az eljárás előtt érdemes felkeresni a haszonélvezőt vagy a bankot és rendezni a helyzetet.

Mit történik, ha engem akarnak bekebelezni?

Abban az esetben, ha el szeretnénk kerülni a bekebelezést, van lehetőség arra, hogy több kisebb tulajdonnal rendelkező tulajdonos együtt méresse ki a földterületet. Erre viszont csak a bekebelezés 1. típusánál van lehetőség.

Mi javítható hiba és mi az, ami nem?

Az eljárás során van lehetőség hiánypótlásra, de megszűnik az eljárás, ha a fölhasználók/tulajdonosok értesítése nem szabályosan történt meg(tértivevényes levél a tulajdoni lapon szereplő címre). Ebben az esetben megszűnik a bekebelezés vagy a megosztás további ügyintézése.

Az előadásanyag ITT érhető el.

A rendezvényről készült összefoglaló ITT érhető el, ahol minden előadás újra megtekinthető.