Közérthetően az agráriumot érintő jogszabály-változásokról

Őstermelői szabályok változása

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény módosítása elsősorban az őstermelőket érinti. A családi gazdasági törvény életbe lépése óta eltel szűk egy évben tapasztaltak alapján látható volt, hogy a gyakorlatban milyen helyzetek állnak elő abban az esetben, ha egy agrár egyéni vállalkozó őstermelőként szeretné folytatni a tevékenységét, érvényesítve így egy kedvezőbb adózási környezetet. "Jelentős számú egyéni vállalakozó váltott őstermelői működési formára. Viszont az az egyéni vállalkozó, aki megkezdte az értékcsökkenési leírást (amortizáció), és néhány év ugyan eltelt már, de még akár 2-3 évig is folytathatná, annak eddig erre nem volt lehetősége. Az szja-törvény mostani módosításával azonban lehetővé válik, hogy őstermelőként is tovább folytathassa az értékcsökkenési leírást" - részletezi dr. Cseh Tibor, a decemberben elfogadott törvénymódosítások egyikét.

Szintén változások voltak szükségesek az őstermelők kiegészítő tevékenységeit illetően: egy őstermelő bevételének maximum 25 %-a származhat kiegészítő tevékenységből (pl. bérmunkából, feldolgozási tevékenységből, tárgyi eszközök, mezőgazdasági gépek értékesítéséből). Egy-egy használt gép értékesítésével azonban azonnal túllépheti az adómentes bevételi határértéket az őstermelő, ami a mostani, precíziós pályázat keretében megvalósuló gépbeszerzések, gépcserék miatt is előfordulhat. A módosítás értelmében tehát a tárgyi eszköz értékesítése tevékenység kikerült az őstermelői bevételek közül. (A családi gazdaságokról szóló 2020. évi CXXIII. törvény került módosításra.)

A csatornahálózat állapotának fenntartása az öntözési lehetőség érdekében

A harmadlagos művek (például a parcellák közötti öntözőcsatornák) sok esetben rendkívül rossz állapotban vannak, nincsenek rendben tartva. Ezek általában magán- vagy önkormányzati tulajdonban vannak. Az öntözéses gazdálkodásról szóló 2019. évi CXIII. törvény módosításának értelmében a jogszabály alapján általános jogi kötelezettsége lesz a harmadlagos mű üzemeltetőjének vagy tulajdonosának arra vonatkozóan, hogy rendben tartsa a csatornaszakaszt, és az legyen alkalmas öntözésre. Amennyiben az üzemeltető vagy a tulajdonos nem tudja vállalni a karbantartást, átengedheti vízitársulatnak, más gazdának vagy vízszolgáltatónak a fenntartási jogot. Ezzel szeretnék kötelezni a tulajdonost a csatorna karbantartására, hiszen "az öntözésről mindig rendszerben kell gondolni, a teljes mederszakasznak rendben kell lenni ahhoz, hogy valóban használható legyen öntözésre."

Ahhoz, hogy egy csatorna alkalmas legyen öntözésre, a teljes mederszakaszt rendben kellene tartani – Fotó: Envato

Földforgalmi szabályok módosítása

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény több ponton is módosult.

Előzetesen ellenőrzi az adás-vételi szerződéseket a földhivatal

Eddig egy-egy földtulajdont érintő adás-vételi szerződést a jegyzőhöz kellett bevinni, aki gondoskodott annak szabályok szerinti kifüggesztésről, a földhivatal pedig csak csak a kifüggesztést követően találkozott a szerződéssel. Sajnos azonban, ha hibát tartalmazott a szerződés, akkor semmissé nyilvánították a szerződést, és a több hónapos kifüggesztés ellenére kezdődhetett elölről az eljárás. 2022. január 1-től a szerződést egy előzetes földhivatali vizsgálat után lehet kifüggeszteni. Az előzetes vizsgálat lesz a garancia arra, hogy olyan jogi hiba (pl. a vevő 300 hektár feletti tulajdonnal rendelkezne, hiányzó nyilatkozatok), ami miatt az eljárás semmissé nyilvánítására kerülne sor, időben kiderüljön a felek számára. A törvényi szabályozás alapján a hatósági eljárási időtartama nem nő (azaz marad 80 nap). A haszonbérletek jóváhagyásánál is ugyanez lesz a logika, tehát ott is lesz előzetes vizsgálat.

Egyszerűsítés az elővásárlási jognyilatkozatok benyújtásával kapcsolatban

Elővásárlási jognyilatkozat benyújtása esetén eddig minden egyes jogosultságot önálló dokumentummal kellett igazolni. Január 1-től azokat a jogosultságokat nem kell igazolni, amelyeket közhiteles nyilvántartásokban meg lehet találni. "A 2013-as földtörvényben a visszaélések elkerülése érdekében alakították úgy a szabályokat, hogy minden egyes jogosultságot külön dokumentummal, hiánypótlás lehetősége nélkül lehessen csak igazolni. Az egyszerűsítés azonban most időszerűvé vált" - mondja a szakember.

Szigorítás az egybefoglalt vételár megállapításának szabályaiban

Egybefoglalt vételár: ha több földet, több helyrajzi számmal egy vételárral kínál eladásra a tulajdonos, akkor azt csak egyben lehet megvásárolni, az elővásárlási joggal rendelkezők csak egyben tudnak rá jelentkezni.

Az egybefoglalt vételárak megállapítása sok esetben visszaélésekben mutatkozott meg, mert olyan olyan magas vételárat lehetett így érvényesíteni, ami lehetőséget adott a vételre jelentkezők közötti szelektálásra. A mostani változás értelmében abban az esetben lehet egybefoglalt vételárat megállapítani, ha szomszédos földterületekről van szó, vagy ha nem szomszédos, akkor az eladó vagy legalább 3 éve a vevő használatában állnak és a földek ugyanabban vagy a szomszédos járásban találhatóak.

Haszonbérleti díjak megállapításával és megfizetésével kapcsolatos szabályozás változása

A 2022. január 1-től életbe lépő szabályozás értelmében a földhivatal köteles lesz elutasítani az olyan föld-haszonbérleti szerződéseket, amelyekben aránytalanul magas bérleti díj került megállapításra. Előfordul ugyanis, hogy túlzottan magas bérleti díj megadásával kerülik meg a földtulajdonosok a helyben lakókat.

Mikor számít aránytalanul magasnak a haszonbérleti díj? Az adott településen hatályban lévő bérleti szerződéseket vizsgálja meg a földhivatal, ha az ezekben szereplő átlagos bérleti díjat meghaladja, akkor aránytalanul magasnak számít az összeg. Vannak eltérési lehetőségek, viszont az átlagártól való eltérést már a szerződésben is indokolni kell: jobb minőségű termőföld, öntözhető, közúthálózatba bekapcsolható területek esetében van erre lehetőség. Fontos, hogy az átlagtól való eltérés indoklásaként kizárólag objektív szempontok adhatóak meg.

A földhivatal köteles lesz elutasítani az olyan föld-haszonbérleti szerződéseket, amelyekben aránytalanul magas a bérleti díj – Fotó: Envato

A 2022. január 1. után megkötött bérleti szerződések esetében a bérleti díj megfizetését igazolni szükséges (banki átutalás igazolása vagy postai utalvány).

Júliustól lép hatályba az a szabályozás, miszerint a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara ügyfél-jogosultságot kap a bérleti szerződésekkel kapcsolatos ügyekben. Amennyiben az Agrárkamara jelzi például azt, hogy olyan szerződés került kifüggesztésre, amelyben aránytalanul magas a bérleti díj, akkor jelezheti a földhivatalnak. Ha a földhivatal elutasítja a jelzést, akkor a kamara perképességet kap.

Öröklési szabályok változása

Az osztatlan közös tulajdonú földterületek felszámolásának érdekében komoly előrelépések történetek az idei évben, azonban az látható, hogy a földtulajdonos halála után ugyanúgy osztatlan közös tulajdonként öröklődik tovább a földterület. A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény módosítása értelmében azonban mostantól nem lesz arra lehetőség, hogy minden helyrajzi szám az örökösök számának megfelelően "osztódjon", hanem három lehetőség közül választhatnak az örökösök a hagyatéki eljárás során. A cél az, hogy 1/1 tulajdoni hányadban maradjon meg a földterület (a tulajdoni hányad pedig ne osztódjon tovább).

A három lehetőség:

• Osztályos egyezség megkötése: az örökösök megállapodnak abban, hogy az örökhagyó ingó én ingatlan vagyontárgyai közül ki, mit örököl, tehát az egyes vagyontárgyak kinek a tulajdonába kerülnek. A termőföld esetében akár külön helyrajzi számonként is megállapodhatnak az új tulajdonosi viszonyokról.
• A földterületek megosztása az osztatlan közös tulajdon felszámolásának szabályai szerint.
• Ha sikertelen a megállapodási kísérlet és a megosztásra sem kerül sor, akkor el kell adni a földet, és az abból keletkező vételár megosztására kerül sor a hagyatéki tárgyalás során.

Fontos szempont, hogy a megosztás és az eladás hosszadalmas procedúrának ígérkeznek, minden fél abban érdekelt, hogy a hagyatéki tárgyalás minél hamarabb lezáruljon, így az osztályos egyezség lehet a legideálisabb megoldás, amelyet jövő évtől a törvény is ösztönöz. A mostani jogszabály-változás remélhetőleg hozzájárul ahhoz, hogy a mintegy 1 millió hektárnyi, öröklés útján létrejött osztatlan közös tulajdonban lévő földterület helyzete lassan rendeződjön.

Gazdaságátadási törvény

A agrárgazdaságok átadásának akadályozottsága többrétű, vannak olyan okok, amelyekkel a törvényalkotónak nincs lehetősége foglalkozni, a gazdaságátadások egy része ugyanis érzelmi okokból nem történik meg. Jelentős tényező azonban az adminisztrációs teher, amin most sikerült változtatni az új törvény létrehozásával. 2023. január 1-től nem csak a föld tulajdonjogának átadására kerülhet sor egy szerződéssel, hanem egyúttal a haszonbérleti jogviszony, a hatósági engedélyek, a szerződések átruházása és a pályázatok, támogatások, hiteljogviszony átadása is sokkal egyszerűbbé válik.

Jól jelzi a gazdaságátadások gördülékenyebbé tételének szándékát az is, hogy a magyar KAP Stratégiai Terv intézkedései között szerepel a "Generációs megújulás támogatása" intézkedés. A beavatkozás célja a mezőgazdaságban és erdőgazdaságban tapasztalható elöregedés megállítása, az agrár-nemzedékváltás ösztönzése, valamint a fiatalok vidékről történő elvándorlásának csökkentése, olyan támogatások biztosítása, amelyek a mezőgazdasági termeléssel élethivatásszerűen foglalkozni kívánó gazdálkodók indulását segítik elő.