Hogy ki juthat Magyarországon földhöz, azt – több egyéb más szempont mellett – alapvetően két dolog határozza meg, amelyek a hazai birtokpolitika gerincét adják:
- egyrészt, hogy a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara és a földhivatal milyen szempontok alapján tud elutasítani vagy támogatni egy-egy földszerzést, legyen szó az akár adásvételről, akár haszonbérletről vagy cseréről,
- másrészt pedig, hogy milyen szabályok vonatkoznak az elővásárlási és az elő-haszonbérleti sorrendre.
Mindkettő esetben változások élesednek 2023-ban, amelyek a 2023. január 1. után megkötött adásvételi és haszonbérleti szerződésekre vonatkoznak majd.
Változnak a kamara vizsgálati szempontjai
"Az eddigi szabály az volt, hogy a termőföld vételára akkor minősült aránytalannak, ha az meghaladta a terület 20 éves jövedelemtermelő képességét" – mondta Cseh Tibor. "Elsősorban a bíróságon ütköztünk akadályokba, például azért, mert senki nem tudja megmondani, hogy 20 év múlva mennyi lesz a gabona ára, hiszen azt sem tudjuk, hogy jövőre vagy a jövő héten mennyi lesz".
Mikor számít aránytalannak a termőföld vételára? Most változnak a vizsgálati szempontok – Fotó: Shutterstock
Jövőre ebben jelentős változás lesz, mert a vételár megállapításánál azt kell majd figyelembe venni, hogy az adott településen mennyi a helyben kialakult átlagos vételár az előző évi adásvételek figyelembe vételével. Ettől maximum 10 százalékkal lehet majd eltérni. (Viszont ezt nem kell figyelembe venni azoknál a szerződéseknél, ahol az eladó az állam, és az állami földek eladásának vételára a települési átlagba sem számít majd bele.)
A NAK honlapján minden egyes településre vonatkozóan elérhetőek lesznek az átlagos vételárak. Mivel ezt hosszas előkészítő munka fogja megelőzni, ezért ez a szabályozás 2023 májusában lép majd hatályba.
Természetesen a jogalkotók számoltak azzal, hogy előfordulhatnak olyan esetek, amikor nem lehet egyértelműen az átlagárak alapján meghatározni a vételárat, hiszen például Debrecen közigazgatási területén vannak akár 40 aranykoronás, de gyengébb minőségű termőföldek is.
A szerződésben ezért objektív szempontokra lehet hivatkozni, amelyek alátámasztják a 10 százaléknál nagyobb mértékű eltérés létjogosultságát. Ilyen objektív szempontok lehetnek tehát például az aranykorona-érték, a terület öntözhetősége, a domborzati viszonyok, a lejtés, vezet-e oda szilárd burkolatú út, stb.
_fill_540x300_0.jpg)
Fontos kiemelni, hogy ezeket a szempontokat előre jelezni kell a szerződésben.
A kamarai állásfoglalás súlyát tovább növeli az életbe lépő jogszabályváltozás, mert a kamara azt is vizsgálhatja majd, hogy a vevő vagy a cserepartner tulajdonában milyen termelési eszközök vannak. Ennek érdekében nyilatkozattételre szólíthatja fel a vevőt, hogy milyen termelési eszközökkel rendelkezik, és ha nincsenek ilyenek a birtokában és nincs bérmunkára vonatkozó szerződése sem, akkor indokolatlan, spekulatív célú vásárlásnak minősítheti az ügyletet, melyet a kamara megakadályozhat.
Változások az elővásárlási és előhaszonbérleti jogokban
Január 1-től megváltozik a helyben lakó fogalma
Eddig a lakóhely határozta meg azt, hogy ki számít helyben lakónak (ami fontos szempont a rangsor meghatározásában). A módosítás után sem változik az a szabály, hogy egy személy csak egy településen minősülhet helyben lakónak.
Tehát a földszerzéssel kapcsolatban akkor minősülhet valaki helyben lakónak, és akkor lehet ezt figyelembe venni a rangsor megállapításában, ha
- vagy a lakóhelye szerint helyben lakó és nincs tartózkodási helye,
- vagy ha van tartózkodási helye, akkor az ellenkező bizonyításáig csak ezen a településen minősülhet helyben lakónak. (Fontos! A tartózkodási hely 5 év után érvényét veszti, tehát azt ötévente meg kell újítani.)
Azt viszont ki kell emelni, hogy a legalább 3 éves helyben lakás továbbra is feltétel marad.
Január 1-től számos változás lesz az elővásárlási és az előhaszonbérleti jogokban – Fotó: Shutterstock
A helyben lakó szomszéd fogalma is megváltozik
Szigorítás lép életbe január 1-től. Eddig az volt az volt a szabály, ha aki vásárolt egy földterületet egy olyan településen, ahol már legalább 3 éve helyben lakónak minősül, akkor azonnal helyben lakó szomszédnak minősült a szomszédos parcella vonatkozásában is.
Ezzel több visszaélés volt, mert könnyű volt egy osztatlan közös tulajdonba bekerülni, és ezzel már azonnal jobb ranghellyel lehetett rendelkezni a szomszédos parcella tekintetében. Jövő évtől viszont a szigorítás értelmében már csak akkor lehet hivatkozni a szomszédi minőségre, ha legalább egy éve fennáll a szomszédság.
Változik az elővásárlási sorrend
Az eddigi elővásárlási sorrend a következő volt: első a tulajdonostárs, majd a földhasználó, utána a szomszéd és csak ezután következett a sorrendben – azonos ranghelyen – az állattartó, az ökológiai gazdálkodó, a vetőmagtermesztő és a földrajzi árujelzővel ellátott növény termesztésével foglalkozó termelő.
Tehát a helyben lakó szomszéd eddig megelőzte a priorizált tevékenységeket, ami most változik, a helyben lakó szomszéd elé kerülnek az ilyen tevékenységekkel foglalkozó, termőföld vételére jelentkezők.
Az ökológiai gazdálkodásnál, vetőmag-termesztésnél, földrajzi árujelzős termény termelésénél szigorú szabályokra kell készülni. Pl. az ökológiai termesztő esetében a földvásárlást követően 10 évig köteles ökológiai gazdálkodást folytatni. "Az állattartó fogalmában is javaslunk változásokat, tavasszal várható ebben a szigorítás".
Előhaszonbérleti sorrend
Az aktuális haszonbérlőnek előhaszonbérleti joga van a termőföld további bérlésére, viszont egy december 31-i haszonbérleti szerződés lejárta után legutoljára január elsején illeti meg ez a jog a haszonbérlőt jelenleg. 2023. január 1-től megerősítik a haszonbérlő pozícióját azzal, hogy a bérlet lejárta után még további egészen egy évig minősül volt haszonbérlőnek. "Erre azért volt szükség, hogy ha valaki már berendezkedett arra, hogy egy adott földön gazdálkodik, akkor legyen lehetősége továbbra is művelni azt" – fejtette ki Cseh Tibor.
Természetesen, ha a haszonbérlet lejárta utána a tulajdonos maga kezdi el használni a földet, akkor a volt bérlő nem tudja tovább használni a területet.
Szintén fontos változás lesz, hogy haszonbérletbe kiadott termőföldre vonatkozó adásvételi szerződés esetében fel kell tüntetni azt is, hogy az adott termőföld milyen bérleti díjon, milyen időtartamra van kiadva haszonbérletbe.
Jogszabályi változások a termőföldek öröklésével kapcsolatban
A magyar mezőgazdasági területnek közel fele osztatlan közös tulajdonban van, ami több mint 2 millió hektárt jelent. Ebből több mint egymillió hektár csak az örökléssel került osztatlan közös tulajdonba.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének jogszabályi feltételei ugyan rendelkezésre állnak 2021 óta, de az öröklés miatt tovább zajlik a birtokaprózódás, és újabb osztatlan közös tulajdonú területek jönnek létre. Ezt a problémát hivatott kezelni január elsejétől az a törvénymódosítás, melynek értelmében a tulajdonos elhalálozása esetén 3 lehetőség adódik a termőföld tulajdonjogának rendezésére:
- Osztályos egyezséget köthetnek az örökösök, azaz megállapodhatnak, hogy melyik tulajdoni hányadot melyik örökös nevére íratják. Ez lesz a leggyorsabb és legolcsóbb megoldás arra, hogy egyben maradjon a földterület.
- Az örökösök értékesíthetik a földeket, és a vételár kerül be a hagyatékba (ilyenkor eladónak az örökösök közösségét tekintik).
- Felajánlhatják a földet az Állam számára
Ha egyik megoldást sem választják az örökösök, akkor az a szabály fog rájuk vonatkozni, hogy 5 éven belül el kell adniuk a területet vagy meg kell szüntetniük a közös tulajdont, különben kényszerértékesítésre kerül sor. (Ezek a lehetőségek csak a törvényes öröklésre vonatkoznak, ha van végrendelet, akkor az az irányadó.)
Jövőre 10 hektár feletti területek is bekerülnek az állami földértékesítési programba
Mindezidáig 10 hektár alatti állami földterületek értékesítésére került sor, jövőre pedig a 10 hektár feletti parcellák értékesítése kezdődik meg. Az árverések szabályai megegyeznek a 2015-ös "Földet a gazdáknak!" programmal, de van egy nagyon fontos változás:
az elővásárlási joggal csak az árverésen lehet élni, azaz nem lesz kifüggesztés.
Erre időtakarékossági okból van szükség, illetve voltak visszaélések is oly módon, hogy az elővásárlásra jogosult jelentkezett a földre, de nem ment el az árverésre. Erre jövő évtől nem lesz lehetőség.
Folytatódik az állami földértékesítési program – Fotó: Shutterstock
Osztatlan közös tulajdonú földekkel kapcsolatos változások
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése főszabály szerint két módon lehetséges. Az egyik mód az, ha a tulajdonosok közül legalább ketten elérik a területi minimumot, szántóknál például az egy hektárt, akkor kiméréses eljárással lehet megszüntetni az osztatlan közös tulajdont. A kiméréses eljárás határideje változik most meg. Az eljárás a járási hivatalnál (földhivatal) kezdődik egy tényfeljegyzéssel, és onnantól kezdve 90 nap volt az eljárás lezárására, ami most 120 napra emelkedik. Ez a határidő-hosszabbítás a már folyamatban lévő eljárásokra is vonatkozik.
A bekebelezés kapcsán is élesedik egy változás. Ha olyan tulajdoni hányad kerül bekebelezésre, amin végrehajtási jog van bejegyezve, akkor jelenleg kettős fizetési kötelezettsége van a bekebelezőnek, mert egyrészt ki kellett fizetni a bekebelezés ellenértékét, de később a végrehajtót is ki kell fizetnie. Ez meglehetősen igazságtalan a bekebelezőre nézve, így jövőre, ha végrehajtási jog van egy tulajdoni hányadon, akkor a bekebelezés ellenértékét csak a végrehajtó számára kell megfizetni, a tulajdonostársnak nem. Erre egészen addig van lehetőség, amíg az árverés meg nem kezdődött.
Egy kiskaput pedig bezárnak. Annak a tulajdonostársnak, akinek tulajdoni hányada van egy osztatlan közös tulajdonú területben, és eléri a területi minimumot, úgy az ezt el nem érő tulajdoni hányadokat bekebelezheti. Ennek eddig is szigorú feltételei voltak, például az, hogy 3 évnek el kell telnie a tulajdonjog megszerzése és a bekebelezés között, amennyiben adásvétellel és nem örökléssel vagy közeli hozzátartozói ajándékozással jutott a területhez. Viszont ezt könnyedén ki lehetett játszani azzal, hogy a földet megszerző azonnal elajándékozta a tulajdoni hányadot közeli hozzátartozójának, aki így azonnal jogosulttá vált a bekebelezésre.
Január elsejétől az lesz a szabály, hogy a közeli hozzátartozótól való földszerzés esetén is meg kell lennie összesen a három évnek.
Január elsejével lép hatályba a gazdaságátadási törvény
A generációs ügyek kezelése, az agrár nemzedékváltás gördülékenyebbé tétele a magyar mezőgazdaság jövője szempontjából alapvető fontosságú, ebben nyújt jogi segítséget a január elsején életbe lépő gazdaságátadási törvény. A törvény részleteiről, a gazdaságátadóra és az átvevőre vonatkozó feltételekről ITT olvashat bővebben. A törvény célja az, hogy a gazdaságátadás még a gazdálkodó életében megtörténhessen, így biztosítva a gazdaság működőképességét.
"Ennek a jogi lehetőségnek nincsen időbeli lezárulta, tehát nem csak idén áll rendelkezésre ez a lehetőség, hanem bármeddig" – mondta Cseh Tibor, aki azt javasolta azoknak, akik érintettek a gazdaságátadás ügyében, hogy 2023 első felében érdemes leülni, és átgondolni, hogy mi tartozik az átadandó eszközök, gépek, kötelezettségek, pályázatok, stb. körébe. A szerződés megkötésére már januártól lesz lehetőség, de szerinte, ha az életkori határok nem kötik a feleket (például az átvevőt azzal, hogy hamarosan betölti az 50. életévét), akkor érdemes megvárni a generációváltást támogató pályázati kiírást, amire 2023 második felében lehet majd számítani a KAP Stratégiai Terv keretében.
Vannak még nyitott kérdések a gazdaságátadással kapcsolatban, ezek jogi rendezése folyamatban van:
- Az államtól vásárolt földek esetében 20 éves elidegenítési és terhelési tilalom áll fenn az állam javára. Az ilyen földet gazdaságátadási szerződésen keresztüli átadásához jogszabály-módosításra van szükség.
- Az AKG programba bevont területek átadására csak december 31-i fordulóval van lehetőség, ezen is könnyíteni szeretnének.
A gazdaságátadási törvény kapcsán szervezett Agroinform webináriumon elhangzott előadásokat ITT lehet visszanézni.
