A telekalakítási eljárásnak különböző fajtái vannak, attól függően, hogy milyen céllal kívánják módosítani a földrészlet(ek) területét:

  • Telekmegosztás – Az az eljárás, amikor egy földrészletet kettő vagy több részre osztják, az új telkek önálló földrészletként, saját helyrajzi-számmal fognak szerepelni.
  • Telekegyesítés – A telekmegosztással ellentétes művelet, amikor kettő vagy több egymással szomszédos földrészletet összevonnak, melyek a továbbiakban egy  helyrajzi számon szerepelnek majd az ingatlan-nyilvántartásban.
  • Telekhatár-rendezés – Amikor két vagy több szomszédos földrészletnek közös határszakaszát módosítják valamilyen megállapodásnak megfelelően. A földrészletek helyrajzi száma és darabszáma változatlan marad.

  • Telekcsoport újraosztása – Az az eljárás, amikor több egymás melletti földrészletet összevonnak és újraosztják a területet.

telek

A telekalakítási eljárás megindításához szükség van az ún. telekalakítási dokumentációra – fotó: pixabay.com

Ki és hogyan indíthatja meg a telekalakítási eljárást?

Az eljárást a földhivatalnál lehet megindítani, a kérelmet bármelyik földrészlet bármelyik tulajdonosa benyújthatja.

Emellett kezdeményezheti az is, aki erről a tulajdonossal írásban megállapodott és az is, aki elbirtoklási pert indít a tulajdonossal szemben – olvasható a MAGOSZ összefoglalójában.

[384/2016. Korm. rendelet 21. § (3) bek.]

A telekalakítási eljárás megindításához szükség van az ún. telekalakítási dokumentációra (ennek két eleme van: a változási vázrajz és a telekalakítási helyszínrajz), amit földmérő szakember készíthet el.

Mivel ez nyilvánvalóan megdrágítja a költségeket, így a szakemberek azt tartanák birtokpolitikai szempontból előnyösnek, ha legalább a kisebb parcellák összevonását egyszerűsített módon lehetne intézni (hasonlóan az osztatlan közös tulajdon megszüntetéséhez).

Szintén lényeges tudni, hogy a kérelem benyújtását követően a telekalakítási eljárás megindítása széljegyként feltüntetésre kerül a tulajdoni lapon, ez ugyanis az eljárás végéig megakadályozza például az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének megindítását.

[2020. évi LXXI. tv. 4. § (3) bek. c) pont]


A telekalakítás gyakorlati tudnivalói

Főszabály szerint a telekalakítás során figyelemmel kell lenni a helyi építési szabályzatra (HÉSZ), de termőföldek összevonása esetén 50 hektáros méretig el lehet térni a HÉSZ-től (azzal a feltétellel, hogy a kialakítandó földrészletek területe nem lehet kisebb a változás előtti területnél).

[384/2016. Korm. rendelet 23/B. § (2) bek.]

Ha például villamos berendezés (pl. nagyfeszültségű vezeték) miatt szolgalmi joggal terhelt az ingatlan, úgy ennek jogosultjától előzetesen be kell szerezni a hozzájárulását.

[384/2016. Korm. rendelet 23. § (11) bek.]

Ugyanígy, ha a telekalakítás közút területét érinti, akkor a kérelemhez szükséges mellékelni a közút kezelőjének hozzájárulását is.

Lényeges, hogy a telekalakítási engedély és a hozzá tartozó telekalakítási dokumentáció az engedélyező határozat véglegessé válásától számított egy évig hatályos.

[384/2016. Korm. rendelet 23. § (4) bek.]

Mi az a telekalakítással vegyes adásvétel?

Arra is van lehetőség, hogy a telekalakítást adásvétellel vegyes formában bonyolítsák le a felek.

Ennek az a menete, hogy elsőként meg kell indítani a telekalakítási eljárást és ha már rendelkezésünkre áll az illetékes földhivatal által záradékolt változási vázrajz valamint a telekalakítást engedélyező határozat, akkor indítható meg az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyása.

Ez természetesen működhet ajándékozási szerződés útján is, természetesen erre csak közeli hozzátartozók között van lehetőség – írja a MAGOSZ.

Lesz-e „kifüggesztés” ebben az esetben?

Igen, az elővásárlási jogosultak a telekalakítással vegyes adásvétel esetén is tehetnek elfogadó nyilatkozatot.

Az eljárás ebben az esetben megegyezik a klasszikus termőföld adásvételi szerződéssel és a helyi földbizottság is állást foglal az ügyben.

Az már egy nehezebb gyakorlati kérdés, hogy mi történik akkor, ha az elővásárlási nyilatkozatot tevő személy lép be a szerződésbe, hiszen a telekegyesítés eleve feltételez mindkét fél részéről egy már meglévő területet (hiszen csak azt lehet összevonni), de a belépő fél részéről ez nyilván nem így történik.

Tapasztalatom szerint ilyenkor az a kérdés merül fel, hogy mivel az elővásárlásra jogosult a megállapodás minden pontját (így a telekegyesítésről szóló részt is) köteles elfogadni, úgy pontosan mit is szerez az elfogadó nyilatkozatot tevő fél, sőt egyáltalán jóváhagyható-e vele a szerződés?

Mindenesetre a szerződő feleknek érdemes ezt a kockázatot is mérlegelni a telekalakítási eljárás megindítása előtt – tanácsolja a MAGOSZ.