Az ezzel kapcsolatos tudnivalókat Cseh Tibor, a MAGOSZ főtitkára foglalta össze. Mint írta: sajnos, nem ellentmondás az említett helyzet, hiszen már több alkalommal is előfordult az, hogy az adásvétel megkötése ellenére az eladó meghosszabbította a földhasználatot egy másik személlyel, az eddigi haszonbérlővel.

A vevő ilyenkor azzal szembesül, hogy olyan földet vásárol meg, amit még több évig-évtizedig nem tud majd birtokba venni, pedig az adásvétel megkötésekor elvileg már csak 1-2 évig tartott volna a 3. személy haszonbérlete.

Hogyan fordulhat ez elő?

Egy adásvételi szerződés jóváhagyási folyamata általában több hónapot vesz igénybe. Ezzel szemben a haszonbérleti szerződés megkötése vagy a korábbi megállapodás meghosszabbítása jóval rövidebb idő alatt végigfut a rendszeren, ráadásul egy meglévő haszonbérlet meghosszabbítását még ki sem kell függeszteni.

Mindaddig pedig, amíg be nem jegyzik a vevő tulajdonjogát, az eladó marad a föld tulajdonosa, aki így nincs korlátozva abban, hogy meghosszabbítsa a földön még fennálló haszonbérletet. Ezek alapján tehát az eladó a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig jogszerűen hosszabbíthatja meg a haszonbérleti szerződést, akár a maximális 20 évig is (a jelenlegi haszonbérleti idővel együtt).

Ki a felelős ezért a helyzetért?

Ám hiába minősül jogszerűnek a haszonbérleti szerződés meghosszabbítása, az adásvételi szerződésben foglaltakat (így a haszonbérlet megszűnését) az eladó köteles lett volna garantálni.

Az eladó tehát jogi felelősséggel tartozik az általa rosszhiszeműen félrevezetett vevő irányába, mégpedig kötelmi jogi alapon, hiszen annak ellenére, hogy a vevő jogilag még nem tulajdonos, a felek között már létrejött az adásvételi.

Ez a szerződésszegés pedig azt eredményezi, hogy a vevő tulajdonszerzése korlátozott formában, előre nem látott kötelezettségekkel terhelve valósulhat csak meg.

Ráadásul senki, még a haszonbérlő sem hivatkozhat arra, hogy az adásvétel tényéről nem tudott, hiszen néhány éve a jogszabályba is bekerült, hogy az adásvétellel kapcsolatos eljárás tényét a tulajdoni lapon is kötelező feljegyezni. [Földforg. tv. 23. § (1) bek.]



Milyen követeléssel léphet fel az így átvert vevő?

A haszonbérlet utólagos meghosszabbításával az eladó úgynevezett előzetes szerződésszegést valósított meg a vevővel szemben.

Ennek az a jogkövetkezménye, hogy

– a vevő követelheti a vételár megfelelő csökkentését (a szerződés fenntartásával)

vagy

- a vevő elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet az eladótól.

Amennyiben a vevő a szerződéstől eláll, úgy az eladótól – annak rosszhiszeműsége miatt – a teljes kárát vagyis a szerződésszegés miatt bekövetkezett károkat, illetve az előrelátható károkat is követelheti (például a haszonbérlet lejártáig a területalapú támogatás elmaradt összegét; a gazdálkodás realizálható összjövedelmét stb). [Ptk. 6:176. § (3) bekezdés]


Azon viszont a szerződéstől való elállás sem változtat, hogy a haszonbérlet a meghosszabbított időpontig marad hatályban.

A legfontosabb az ilyen helyzetek megelőzése érdekében, hogy az eladó legyen tisztában legyen, hogy rosszhiszemű magatartása esetén rendkívül komoly kártérítési kötelezettséget vesz a nyakába – hangsúlyozta Cseh Tibor, a MAGOSZ főtitkára.