Annak érdekében, hogy lehetőleg már az első körben jogszerű egyezségek születhessenek, fontos lépésenként ismerni az összetett tulajdonosi döntés folyamatát.
Az 2020. évi LXXI. törvény rendelkezik a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról, valamint a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről. A törvény szabályozásként a tulajdonosi egyezségi folyamat eljárásrendjét nem, csupán annak keretszabályait, többek között az egyezségnek a tartalmi elemeit és az elfogadásának a rendjét szabályozza.
A törvény rendelkezései szerint a tulajdonosok egyszerű többségi döntése kell az osztatlan közös földek felosztásához, azonban vannak formai és tartalmi követelményei is ennek a döntési folyamatnak – Fotó: pixabay.com
Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének a hozzájárulása szükséges, viszont kitételekkel. A törvény rendelkezik többek között
- az önálló ingatlan kialakítására nem alkalmas tulajdoni hányadok bekebelezéséről
- a tulajdonostársak közötti tulajdonátruházásról vagy földcsereréről,
- a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonába kerülő ingatlanrész kialakításáról,
- az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett jogok és tények átjegyzéséről a kialakítandó ingatlanokra,
- a megosztandó földrészleten lévő felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsáról.
Az egyezség semmis a vonatkozó szabályozás betartása, illetve az érintett tulajdonostársak és egyéb jogosultak kifejezett hozzájárulása nélkül. Az egyszerű többségi döntés csak az egyezség eredményeképpen kialakítandó új ingatlanok helyének és tulajdonosainak a meghatározására (felosztás), illetve azok megközelítési lehetőségének biztosítására (utak kialakítása, szolgalmi jogok alapítása) vonatkozhat. Ezekre is csak azzal a kitétellel, hogy a vonatkozó szabályozást (pl. a felosztás értékarányosságának a biztosítása a jogalap nélküli gazdagodás elkerülése érdekében) ezek során is be kell tartani.
Az egyezséghez alapjául szolgáló tulajdonosi döntésekhez kapcsolódóan érdemes még figyelembe venni, hogy
- a kezdeményező tulajdonostárs dönthet úgy, hogy a jogszerű, érvényes és időben elkészült egyezséget, valamint a hozzá kapcsolódó megosztási dokumentációt az osztatlan közös tulajdon felszámolásának kezdeményezéséről szóló tényfeljegyzést követő 90 napos határidő lejártáig nem nyújtja be a földhivatalhoz, megakadályozva így az egyezségben foglalt változások átvezetését (a változásátvezetési kérelem benyújtására ugyanis csak neki van lehetősége, és ez jelenleg nem kötelezettség)
- hasonló döntést az a tulajdonostárs is hozhat, aki az ingatlan egészének a bekebelezésére válik jogosulttá;
- a kezdeményező tulajdonostárs, vagy a többségi tulajdonosi kör azt ugyanakkor nem teheti meg, hogy az egyezségi folyamat során a részükre igazoltan megküldött, jogszerű tulajdonosi kezdeményezéseket ne vegye (vegyék) figyelembe, illetve jogszerű rendelkezéseket ne foglalja (foglalják) bele az egyezségbe, mert ezt a hatályos szabályozás közvetlenül vagy közvetve semmisségi esetként határozza meg.