Hogyan kell megfizetni a termőföld vételárát?

Az idei évtől a vételárat már transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni.

Arra is van lehetőség, hogy az adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalják, ilyenkor a vételárat közjegyzői bizalmi őrzésbe helyezéssel is lehet teljesíteni – írja szakmai összefoglalójában a MAGOSZ a 2013. évi CCXII. törvény 8. §-a alapján.

Mikor kell kifizetni a vételárat?

Nincs akadálya, hogy előre kifizessék a vételárat – teszik hozzá.

Előfordulhat olyan helyzet, hogy az eladó – akár pénzszűkében, akár garanciális okokból – előre kéri megfizetni a vételárat és ezt a feltételt az adásvételi szerződésben is rögzítik a felek – írják.

Azonban felhívják a figyelmet arra, hogy ilyenkor fontos kérdés, hogy a kifizetett összeg jogilag minek minősül, minősülhet ugyanis

foglalónak

vagy

előlegnek.

A kettő között a legnagyobb különbség az, hogy a foglaló egyfajta szankciós jelleggel is rendelkezik (azt a felet „büntetve, aki miatt meghiúsult a szerződés), míg az előleg minden esetben visszajár az adásvétel meghiúsulása esetén.

A földek adásvétele kapcsán jelenleg a foglaló került külön is szabályozásra, rendezve azt a helyzetet, mikor az elővásárlói jogosultak oldaláról fordul elő visszaélésszerű magatartás. Számos esetben megtörtént ugyanis, hogy csak azért „jelentkezett rá" valaki egy szerződésre, hogy a visszalépésért cserébe különböző előnyöket szerezzen magának – részletezi a MAGOSZ.

Alaposan meg kell fontolnia a vevőnek, hogy előre kifizeti-e a vételárat

Alaposan meg kell fontolnia a vevőnek, hogy előre kifizeti-e a vételárat – Fotó: Shutterstock

A foglalót ügyvédi letétbe kell helyeznie az elővásárlásra jogosultnak

Hozzáteszik, hogy ezt szűri ki a Földforg. törvény 21/A. § rendelkezése: hogyha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult a foglaló összegét köteles előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe).

Ezt a kötelezettségét pedig még a 30 napos kifüggesztési időtartam alatt kell teljesítenie, ennek igazolását pedig csatolnia az elfogadó jognyilatkozatához.

Ez a szabály a 2024. július 1-től kötött szerződésekre vonatkozik.


Mire kell figyelnie a vevőnek?

A teljes vételárat azonban nem lehet foglalónak minősíteni, a bírósági joggyakorlat ugyanis nagyságrendileg 10%-os foglalót tart elfogadhatónak (a túlzott mértékű foglalót pedig a bíróság mérsékelheti) – emelik ki.

A nagy kérdés tehát az, ha a vevő előre megfizette a vételárat az eladó részére, de egy másik elővásárlásra jogosult személy lép be a szerződésbe, akkor mégis kitől követelheti vissza az előre megfizetett vételár összegét?

Korábban ezt gyakran úgy oldották meg, hogy az adásvételi szerződésben az elfogadó nyilatkozatot tevő személyt kötelezték a vevő (!) javára történő fizetésre, de ez jogilag már akkor sem volt helytálló, most pedig már konkrét jogszabályi tilalom áll fenn az ilyen esetekre.

Kitől követelhet vissza a vevő a vételárat?

A vételár visszafizetését a vevő csak az eladótól követelheti – 2013. évi CCXII. tv. 13/A. § –, míg az elővásárlásra jogosult csak az eladó részére köteles megfizetni a vételárat.

Összefoglalva: alaposan meg kell fontolnia a vevőnek, hogy előre kifizeti-e a vételárat, hiszen annak visszakövetelése tapasztalataim szerint gyakran hosszas jogi procedúrához vezethet.