A módosítások gerincét képezi a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) és az azzal összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényt (a továbbiakban. Fétv.) érintő módosítások, a nak.hu ezekből tekintette át a legjelentősebbeket a tájékozttaójában.

tanya

Az elővásárlási, előhaszonbérleti jog helyben lakáshoz kötődő eseteihez kifejezetten és az életvitelszerű, tényleges ottlakás feltételét írja elő – fotó: pixabay.com

A helyben lakó fogalma

Sokakat érint majd a helyben lakó fogalmának változása. A módosítással az életvitelszerű lakóhely fogalmát váltja fel az életvitelszerű lakáshasználat fogalma, a Földforgalmi tv. az elővásárlási, előhaszonbérleti jog helyben lakáshoz kötődő eseteihez kifejezetten és az életvitelszerű, tényleges ottlakás feltételét írja elő. Szintén a helyben lakó fogalmát érinti az a módosítás, melynek köszönhetően az ugyanazon hegyközséghez tartozó településeken lakó jogosultakat ezentúl megilletik a helyben lakáshoz fűződő jogok.

Szigorítást jelent, hogy a helyben lakó szomszéd tulajdonában vagy használatában álló földnek, amelyre alapozza a szomszédságot, már legalább egy éve a tulajdonában vagy a használatában kell, hogy legyen.

A termőföld forgalombiztonságát szolgálja az az intézkedés is, mely előírja, hogy a jövőben a szerződésnek tartalmaznia kell a földhasználat időtartamára és ellenértékére vonatkozó tájékoztatást is, attól függetlenül, hogy az hatályos vagy a szerződéskötés időpontjában még hatályba nem lépett földhasználati szerződés. - írja a NAK


A hatóság megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot is

Úgyszintén a földforgalom átláthatóságát kívánja előmozdítani az a szabály, mely szerint, ha a hatóság a 15 napos ún. előzetes vizsgálata után, megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát és elrendeli a szerződés közzétételét ezzel egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása tényének feljegyzése érdekében.

Ha azonban a hatósági eljárás nem jóváhagyással zárul, akkor a mezőgazdasági igazgatási szerv a döntésével egyidejűleg megkeresi a föld fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságot a tényfeljegyzés törlése iránt - olvasható a NAK cikkében.

szántóföld

Elővásárlási jog: jogosulti csoportban van a legalább 3 éve 20 km-en belül lakó földműves is – fotó: pixabay.com

Változik az elővásárlásra jogosultak sorrendje

A közeljövőben változik az elővásárlásra jogosultak sorrendje. A módosítás értelmében a Földforgalmi tv. 18. § (2) bekezdésében foglalt személyi kör, nemcsak a helyben lakó, hanem a helyben lakó szomszéd földműveseket is megelőzi az elővásárlási sorrendben.

Ezen csoportban találhatók – többek között – a legalább 3 éve állattartó helyben lakó földműves, akinek a tulajdonszerzésének célja az állattartásához szükséges és azzal arányban álló takarmányszükséglet biztosítása, ehhez meghatározott állatsűrűséggel kell rendelkeznie, továbbá szántó esetében még takarmány vállalkozásnak is kell lennie. Ugyanezen jogosulti csoportban van a legalább 3 éve 20 km-en belül lakó földműves is, akinek a földszerzésének a célja, hogy oltalom alatt álló terméket fog előállítani, vagy ökológiai gazdálkodást fog folytatni a megvásárolt földterületen.

Aránytalansági szabály

2022. július 1. óta biztosított a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara számára annak lehetősége, hogy az aránytalan haszonbérleti díjak esetében nyilatkozatot tehet a hatósági jóváhagyási eljárás során. A mostani módosítással – melynek kezdeményezésében a Kamarának kiemelt szerepe van – lényegében ezen aránytalansági szabály nyer alkalmazást az adásvételek esetén is. Ennek eredményeképpen 2023. május 1-től a Kamara megvizsgál(hat)ja, hogy a földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári évben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó mértékben.

A Kamara ezt a helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa véleményezett hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozza meg. A vételárat – a haszonbérleteknél már alkalmazott szabály analógiájára - aránytalannak kell tekinteni, ha a föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Előnyös tulajdonságként lehet figyelembe venni a föld művelhetőség szempontjából kedvező alakját, fekvését, elhelyezkedését, megközelíthetőségét, kedvező domborzati és lejtésviszonyait, vízjárási rendezettségét, jó kultúrállapotát, öntözhetőségét, kerítettségét. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell, de a jóváhagyási eljárásban a földhivatal felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.

szántóföld

Változik a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény is – fotó: pixabay.com

Spekulatív földszerzések visszaszorítása

Az ún. spekulatív földszerzések visszaszorítása érdekében a szerződések vizsgálatakor a jövőben azt is meg kell nézni, hogy a vevő vagy az elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, továbbá meg kell vizsgálni, hogy részükről a föld megszerzése – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – elsősorban nem a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e.

Osztatlan közös tulajdon

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt (röviden: Foktftv.) érintő változás, hogy a tényfeljegyzéstől a megosztás átvezetése iránti kérelem benyújtásáig, az eddigi 90 nap helyett 120 nap áll rendelkezésükre a tulajdonostársaknak, hogy mindent elintézzenek, minden dokumentumot beszerezzenek, amit végül a földhivatalhoz majd be kell nyújtani az ingatlan megosztásának átvezetéséhez.

A módosítás azt kívánja elősegíteni, hogy minél több megosztási kísérlet vezessen eredményre és a bonyolultabb, összetettebb ügyeket is meg lehessen oldani, ezzel a teljes megosztási folyamat újrakezdésével járó többlet terhektől mentesüljenek a tulajdonostársak.

A tapasztalatok szerint a végrehajtási joggal terhelt tulajdoni hányadok belebelezése akadályoztatva volt, ezt a problémát orvosolja az az előírás, hogy ezek után a végrehajtással terhelt ingatlan esetén az ellenérték a követelés kielégítését kell, hogy szolgálja, így ezt a tulajdoni hányadot megszerző tulajdonostárs végrehajtási jogtól mentes tulajdonjogot tud szerezni.

A NAK cikke előzetes és tájékoztató jellegű, az elfogadott törvényjavaslat és a törvényszöveg közzétételét követően további pontos tájékoztatást nyújtanak majd.